Mudanças na Legislação de Locação a partir de 2026: O Que Proprietários de Imóveis Precisam Saber

A partir de 2026, o mercado imobiliário brasileiro entrará em uma nova fase.

Impulsionadas pela Reforma Tributária, as mudanças na legislação trazem impactos diretos para proprietários de imóveis locados, especialmente no que diz respeito à tributação dos aluguéis, ao aumento da fiscalização e à locação por temporada.

Entender essas alterações desde já é essencial para evitar surpresas, multas e perda de rentabilidade e também para se planejar de forma inteligente.

1. Reforma Tributária: Novo Modelo de Tributação dos Aluguéis

Fim da exclusividade do Imposto de Renda

Até então, a renda com aluguéis de pessoa física era tributada basicamente pelo Imposto de Renda (IR).

Com a Reforma Tributária, isso muda.

A partir de 2026, os aluguéis passam a ser enquadrados também nos tributos sobre o consumo, por meio do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Essa nova cobrança será gradual, iniciando em 2026 e alcançando sua carga total em 2033.

Quem será mais impactado?

A nova regra atinge principalmente:

• proprietários com quatro ou mais imóveis alugados; ou
• quem recebe renda anual superior a R$ 240 mil com locação (aproximadamente R$ 24 mil por mês).

Para esses perfis, a carga tributária poderá aumentar de forma relevante, exigindo planejamento tributário desde já.

Aluguel por temporada: atenção redobrada

Um dos pontos mais sensíveis da nova legislação é a locação por curta temporada.

A partir das mudanças:

• aluguéis de até 90 dias passam a ser equiparados a atividades hoteleiras;
• a tributação deixa de incidir apenas sobre o lucro e passa a incidir sobre o faturamento bruto;
• algumas análises apontam que o impacto total pode chegar a patamares elevados, com carga tributária significativamente maior.

Ano de teste – 2026

Em 2026, haverá uma fase de transição, com aplicação de uma alíquota simbólica de 1%.

No entanto, atenção:

✔ será obrigatória a declaração dos rendimentos

✔ será exigida emissão de documento fiscal

Ou seja, mesmo com alíquota reduzida, a fiscalização já estará ativa.

2. Aumento da Fiscalização e o “CPF dos Imóveis”

Integração total de dados

A partir de janeiro de 2026, haverá uma integração completa entre:

• Cadastro Nacional de Imóveis (CNI);
• Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER);
• Receita Federal.

Na prática, cada imóvel passará a ter uma espécie de “CPF próprio”, permitindo um controle muito mais rigoroso sobre propriedade, uso e renda gerada.

Fiscalização eletrônica e inteligência artificial

A Receita Federal utilizará inteligência artificial para cruzar dados de:

• plataformas de locação (como Airbnb e similares);
• instituições bancárias;
• declarações de Imposto de Renda.

Contratos não declarados poderão ser identificados com facilidade.

Multas e cobranças retroativas

A fiscalização poderá:

• cobrar impostos dos últimos cinco anos;
• aplicar multas elevadas;
• estimar o imposto devido com base em até 10% do valor anual do imóvel, mesmo sem comprovação detalhada da renda.

3. Mudanças na Lei do Inquilinato e nos Contratos (2025/2026)

Além da tributação, também há mudanças importantes no campo contratual.

Contratos escritos e padronizados

A legislação reforça a necessidade de contratos formais, bem elaborados e alinhados à lei, tanto para locações anuais quanto para temporada. A informalidade passa a representar um risco ainda maior.

Despejo com mais agilidade

Ao final do contrato, o proprietário poderá ter mais facilidade para retomar o imóvel, podendo conceder 30 dias para desocupação caso exista uma nova proposta com valor superior.

Mais regras para locação por temporada

A locação de curta duração passa a exigir:

• maior conformidade fiscal;
• organização documental;
• atenção às normas municipais e condominiais.

Como se preparar para as mudanças?

Com planejamento, é possível minimizar impactos e manter a rentabilidade do seu imóvel.

✔ Regularize seus contratos

Certifique-se de que todos os aluguéis estejam formalizados e declarados corretamente.

✔ Faça planejamento tributário

Avalie, com um contador, se a migração para pessoa jurídica (PJ) pode ser vantajosa, especialmente para quem possui múltiplos imóveis ou trabalha com locação de temporada.

✔ Acompanhe os reajustes contratuais

Verifique qual índice foi contratado (IPCA ou IGP-M) para os reajustes de 2025 e 2026.

✔ Conte com orientação especializada

Uma imobiliária que acompanha a legislação pode evitar riscos e proteger seu patrimônio.

A Mabel Imóveis orienta você em cada etapa

A Mabel Imóveis acompanha de perto as mudanças na legislação e oferece suporte completo para proprietários e investidores, ajudando a:

• estruturar locações de forma segura;
• manter contratos atualizados;
• orientar sobre locação anual e de temporada;
• proteger a rentabilidade e a regularidade do seu imóvel.

Em um cenário de mais fiscalização e novas regras, informação e planejamento são os maiores aliados do proprietário.